Sostenibilità
Che cos’è il Social Housing e come funziona
La questione abitativa – soprattutto nei grandi centri urbani dove i prezzi di compravendite e affitti sono in costante aumento e si assiste a un’erosione della disponibilità di affitti a medio lungo termine – sta mettendo in difficoltà fasce crescenti della popolazione e interessa ormai anche il ceto medio. In tutta Europa il tema dell’accesso alla casa rischia di diventare una vera e propria emergenza sociale e per questo è al centro di un’attenzione sempre crescente da parte delle istituzioni pubbliche, ma anche dei privati – gli operatori del mercato immobiliare e il mondo finanziario – oltre che naturalmente dei cittadini.
Una formula a cui si può ricorrere per conciliare le esigenze di inquilini e proprietari è quella del Social Housing, che da tempo è diventato uno degli ambiti di sperimentazione più interessanti nel campo della progettazione urbanistica e architettonica, finanziaria e sociale.
Uno dei principali obiettivi del Social Housing è facilitare l’accesso al diritto abitativo di fasce di popolazione economicamente più fragili, ma che non possono usufruire dell’edilizia popolare.
In particolare, tale soluzione si rivolge a cittadini con reddito non sufficientemente basso per accedere a forme di sussidio pubblico e che al contempo non beneficiano della stabilità economica necessaria ad acquistare o affittare un appartamento a prezzi di mercato, o più in generale si trovano in difficoltà a sostenere i costi di un alloggio.
Tra loro rientrano giovani all’inizio della loro carriera, con redditi bassi e medio-bassi, le persone con contratti di lavoro a tempo determinato, gli anziani, o ancora gli studenti fuori sede che seppur spesso economicamente deboli rappresentano un investimento strategico per il futuro di ogni Paese.
Il Social Housing consente loro di accedere a immobili che vengono affittati a canoni inferiori a quelli di mercato e che in un secondo momento possono anche essere venduti agli inquilini con formule vantaggiose. Il passaggio dalla locazione all’acquisto è una formula interessante per alcune categorie come i lavoratori a tempo determinato che stabilizzano le loro condizioni economiche e possono acquistare l’alloggio in cui già abitano a prezzi calmierati o con formule che scontano gli affitti pagati in precedenza.
Rispetto all’edilizia residenziale popolare, che viene realizzata interamente con risorse pubbliche, il social housing prevede il ricorso a capitale privato in partenariato con il capitale pubblico. In Italia, a fronte della diminuzione dell’azione statale rispetto al bisogno abitativo, hanno preso piede diverse soluzioni condotte da investitori privati con attese di ritorno nel lungo periodo (cosiddetto “capitale paziente”). Tali iniziative mirano allo sviluppo di nuove realtà abitative sostenute, in forma di agevolazioni, sussidi o incentivi fiscali, dalle amministrazioni locali (regioni, comuni) a fronte di accordi sui prezzi di locazione e di vendita e sui criteri di identificazione dei potenziali beneficiari.
Sempre analizzando il modello italiano, in linea indicativa si può dire che è necessario avere un reddito compreso tra 15.000 e 30.000 euro per accedere al Social Housing e poter stipulare contratti d’affitto a prezzi che, a seconda delle città e del Nord e Sud del Paese, vanno dai 50 agli 80 euro all’anno a metro quadro, con prezzi che potrebbero essere di circa inferiori del 30-35% rispetto a quelli di mercato. Anche in caso di compravendita i prezzi scontano circa un terzo del valore (Siti fonte: Comune di Milano, Comune di Roma e immobiliare.it).
Il Social Housing non è tuttavia solo una questione di costi. I progetti infatti vengono sviluppati per offrire un contesto residenziale di qualità e sono spesso caratterizzati dalla presenza di spazi pubblici aperti al quartiere e spazi comuni in grado di stimolare la vita di comunità.
L’obiettivo infatti è anche creare comunità e rigenerare il territorio, condividendo i servizi e abbattendo anche i costi comuni, in particolare con soluzioni di efficientamento energetico.
A conferma di questo, tra i criteri per l’assegnazione delle abitazioni oltre a requisiti di reddito, si aggiunge sempre più spesso la predisposizione a far parte di una comunità sostenibile, mantenendo vivi gli spazi comuni con servizi per la socializzazione e il tempo libero.
Il Social Housing si caratterizza quindi per elevate caratteristiche di sostenibilità economica, sociale e ambientale.
Student Housing
La crescita della popolazione studentesca, la maggiore propensione a studiare “fuori sede” e le politiche di sviluppo delle Università hanno reso sempre più importante lo sviluppo dello Student Housing, ovvero quelle soluzioni di alloggio progettate specificamente per studenti universitari sotto forma di residenze, case condivise e strutture di piccoli appartamenti autonomi.
In Italia si registra un certo ritardo nello sviluppo di strutture idonee in confronto con i principali paesi della Comunità Europea. Per chiudere tale gap, il PNRR ha infatti stanziato quasi 1,2 miliardi di euro con l’obiettivo di favorire iniziative private che portino alla creazione di 60.000 nuovi posti letto.
Social Housing per popolazione senior e persone fragili
Infine, alla luce dell’evoluzione delle curve demografiche, il Social Housing trova un’ulteriore declinazione in specifiche soluzioni di senior cohousing pensate per anziani autosufficienti. Si tratta di un modello abitativo già sperimentato all’estero e che sta prendendo piede anche nel nostro Paese, con strutture caratterizzate da spazi comuni, da forte integrazione sociale, supporto reciproco, condivisione di servizi e assistenza sanitaria dedicata.
I progetti di Social Housing di Intesa Sanpaolo
Con il nostro Piano d’impresa 2022-2025 abbiamo rinnovato l’impegno ad essere banca leader per le tematiche ESG, con un focus specifico nel supporto ai bisogni sociali attraverso tra l’altro la promozione dell'inclusione educativa e dell’occupabilità giovanile e l’assistenza alle persone anziane, anche favorendo lo sviluppo di abitazioni in social housing per le categorie socialmente ed economicamente più fragili.
A tal fine, consolidando l’impegno ultradecennale del Gruppo a supporto delle iniziative di affordable housing (come ad esempio la partecipazione nel Sistema Integrato di Fondi con equity e funding, oppure il finanziamento di numerose iniziative di edilizia convenzionata/agevolata distribuite sul territorio nazionale), abbiamo previsto la promozione di 6/8.000 nuove soluzioni abitative. Si tratta di uno dei più estesi programmi di social housing in Italia che realizziamo rafforzando partnership con primari operatori del settore.
A titolo di esempio, il Gruppo ha fornito un rilevante supporto di advisory e finanziario alla cordata Coima, Covivio e Prada per il progetto dell’ex scalo ferroviario di Porta Romana dove verrà realizzato il Villaggio Olimpico che diventerà successivamente uno degli studentati realizzati in edilizia residenziale sociale tra i più grandi per dimensione in Europa, con 1.700 posti letto convenzionati.
Abbiamo inoltre avviato nuove partnership con Coima e Redodando nuovo impulso al progetto MilanoSesto, il più grande progetto di rigenerazione urbana in Italia, il quale prevede la realizzazione di interventi in edilizia libera, convenzionata e sociale, in sinergia alla realizzazione della Città della Salute e della Ricerca che fa capo a Regione Lombardia, oltre ad attività commerciali, uffici e un parco urbano. In tale contesto proseguono le attività di sviluppo iniziate nel lotto Unione 0 che permetteranno a Coima e Redo di realizzare circa 27.000mq di edilizia residenziale convenzionata.
All’interno del Gruppo, per rafforzare la strategia della Banca a favore dell’inclusione e la coesione sociale del Paese, è stata recentemente creata la struttura Intesa Sanpaolo per il Sociale, con la responsabilità di presidiare i progetti di housing sociale del Gruppo.
Data ultimo aggiornamento 2 settembre 2024
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